今天是大年初三，鉴于2月的小阳春一触即发，我们决定提早开工！在关键节点上，给大家来点私房菜。
从主城的洼地说起，今天聊一下均价只有6.6万的丰台区。这是我们探盘数千套得出的实践经验，别的自媒体肯定没写过。
◎丰台区位分布缩略图
丰台跨度极大，西至六环，东南至三环。内部热度有差异，既有二环饼王大丽泽，也有荒芜人烟的长辛店。行情亦有分化，六里桥的改善盘一路上涨，东高地的老破小却是出货困难。
有别于海淀、朝阳，丰台的产业和学区势能偏弱，买房难度是hard模式，更考验技巧！
在丰台，具体怎么买？正文之前，你要是有疑问，欢迎来房产群聊聊~
在丰台，什么板块不适合入？
从五环外的永定河西侧说起，丰台人称之为河西。
这是片希望的田野，各项规划在此开花。看教育，像十二中分、十一学校丰台小学分校和丰台五幼都有规划，加上已有的人大附中丰台学校，名校数量是堆满了。
再看产业，园博产业园的先导项目开始启动建设，王佐的航天类企业也早有了雏形。
这还没算轨交，按地铁三期规划的环评，1号线支线将从青龙湖东出发,经过王佐、云岗直达八角游乐园。按过往建设进度，这条线大概率在年后开通。
上述利好，听着很迷人。但真等落到实处，乃至使区域内形成商圈，至少要10年时间。本质上，今天的河西还是个村。
◎图为园博园
来到永定河西侧，大家熟知的更多是园博园、青龙湖等文旅项目。可这些终究是锦上添花，不能当饭吃。
对于河西，我们不推荐。附近是有龙湖建工·九里熙宸、熙悦晴翠等新盘在售，但看市场反馈，大家对6-7万的新房单价委实不认可。没形成共识的地方，就别碰了。
另外，即便在丰台五环内，有些老地界也要规避。譬如，北大地、卢沟桥以及东高地这类发展滞后的区域，那就算了吧。
◎附近铁道密集的卢沟桥
这些虽然在五环内，但共同特点是缺乏规划，环境异常凌乱，商圈仅限于日常买菜的级别，进城通勤也经常绕路。
居民也是以老丰台人为主，房子在内部流通较多。除了土著会有点置换，新北京人压根不会来这里买房。
以上区域，大量房子近两年价格不涨反跌，肯定是有原因的！一招不慎，换来的就是长期站岗。
在两大产业区，房子就能买？
更多人买房，图个上班离家近。在丰台，要论职住平衡，终究看丽泽和丰台科技园这两个产业区。
◎图为丰台科技园
先说丰台科技园，也就是西南四环边以总部基地为特色的产业带。
丰科区域号称聚集了30万就业群，直接占了丰台30%以上的GDP。这里既有通号、中广核这些大型国央企，也聚集了多家强民企，看似实力雄厚。
但南城的生产力，终究和海淀、朝阳比不了。按就职信息，丰台科技园很少有20k以上月薪的岗位。这里没有一夜暴富的码农，更多是凭辛苦挣钱的搬砖工。
也就导致近几年，住宅购买力不足，走势总体跟不上北京大盘。
只能说，像万科西华府、北京方向等4-5个流通盘的主力户型稍好些，不少在上一轮实现了近10%的涨幅。
◎图为富丰园
但丰台科技园多数老房子或硬伤房都不好出手。就像90年代的富丰园，或设计师广场这类非主流住宅，即便家门口开了地铁16号线，也还是涨不了。在丰台科技园，选错房也踩坑。
◎图为发展中的丽泽商务区
出二环，就到了丰台的饼王丽泽商务区，从08年规划至今，一直高举慢打。近三年终于有了盼头，随着写字楼交付，华为、银河证券等科技、金融巨头入驻，龙湖天街开始营业，五地铁换乘正在路上，大丽泽已今非昔比。
更重要的是，丽泽就贴着西城。退一万步讲，即使区域内没有产业规划，光凭这地界，也能吸纳不少金融街的小白领。
丽泽的行情，也属于丰台区的风向标。从年夏天起，东西海朝四区的行情跑完后，购买力外溢到南城，丽泽周边的六里桥、西局、首经贸等外溢区走出了一波小牛市。
首经贸是其中的典型，地处西南三环外的黄金位置，刚好夹在丽泽和丰台科技园之间。
西侧的新丰台火车站去年刚开通运营，作为亚洲最大的综合铁路客运枢纽，近些年周边一直在修路，也不停地搞拆迁，街道上的村味慢慢褪去了。
通勤属实方便，当下从首经贸开车到丽泽南区，也就一脚油门的功夫。地铁也一样，除了10号线和房山线，附近的地铁网已呈环绕之势。
南侧花乡的奥莱村街区，加医院，附近的商业和医疗属性都不缺。
上述优势叠加，首经贸自然成了热门购房板块。其中有不少是买豪宅的，就说懋源钓云台和葛洲坝中国府，这都是南城改善稀缺品。
◎图为贝壳找房近期的参考数据
在首经贸，刚改盘还看万年花城，其中五期单价都破了8万，说明好房子不缺买家。要是总价万价位，三环新城、鸿业兴园部分院落的两居同样值得考虑。
好地段是强者恒强，前两年房价涨了10%以上并不离谱，后续仍是个坚挺的区域。
在丰台，还有其他推荐区域？
在三环周边，丰台另有两个推荐区域，分别是草桥和亚林西。
先说草桥，到镇国寺北街转一圈，你会发现建筑外立面就很带感，马路边的公共配套都有特别规划。
开发和管理是草桥大队统一做的，设计风格趋于一致。小区内部维护也如此，像门禁管理和楼道管理、垃圾清理这些物业维护，也都可圈可点。
加上10号线和19号线，到金融街、中关村、国贸也都方便。机场线通到了草桥，还设了城市航站楼，到大兴机场也就20分钟。
作为丰台近两年涨幅最高的区域之一，要说缺点就是价格有点贵了，不少刚改盘单价已接近9万，只能说遇到笋盘可以考虑。
◎亚林西的万达广场
亚林西是丰台新兴的改善板块，西邻丽泽。出了门就是万达和地铁14号线，商圈配套和通勤都不差。
近些年，大量地块开发后，昆仑域、中国玺等名盘逐步交付，亚林西显出了豪宅区的样子。
且这是三环内，从不缺东西城的千万级购房群体。就说在售的新盘北京悦府，即便单价到了11.2万，好房源就像白菜一样，被快速抢完。从近期呈现的购买力看，亚林西正在成为丰台的富人区。
还有人问大红门能买吗？这是个争议最大的板块。只因过去是商业集散中心，城市界面凌乱不堪，连南城本地人都嫌弃。
◎转型中的大红门写字楼
但今时不同往日，历经近几年腾退，街道上是规整干净了，过往的多个服装批发类市场将改造为高规格的写字楼或五星酒店。
区域属性在变化，引来了永定金茂府和中海和瑞叁號院两大央企新盘。大红门在首都商务新区的规划之下，往上走的潜力是有的。你要问原因，就凭一点：
地处三环边，腾退速度也比想的更快。
◎分钟寺区域的城市界面
当然了，也有发展滞后的新区。比如刚写过的分钟寺，东南三环位置固然好，但在一片大农村里做单价10W+的豪宅，那就说不过去了。
比起分钟寺，四环外的新宫反而更实在。光凭万达广场和大悦春风里的商圈，就胜于南城多数区域。双地铁有了，改善盘也越开越多。只要建发的新盘，首开均价低于8万，那是能买的。
至于方庄、马家堡、赵公口等传统三四环板块，基本老的老，破的破，大部分老破小建议规避，因为同质化竞品太多。
◎马家堡的老破小
靠谱点的只有区域内的一些标杆，比如首开菩提、城南嘉园、彩虹城这些，在南城有对应的刚改以上客群。
总结一下，在丰台，我们推荐的区域主要集中在丽泽、六里桥、西局、亚林西、草桥、首经贸、大红门、新宫。
